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聚焦”金九银十“|黄金周整体成交平稳 城市分化 房企推货迫切
添加日期:2019-11-06 16:40:36     点击次数:2852
[摘要] 但整体来看,热点城市的成交量同比仍然有所回升。广州克而瑞统计显示,黄金周成交锐减的一个原因在于假期开启前各项目集中拿到预售证。同为一线城市,深圳一手房成交量同比出现明显上升。其中,北京由于限竞房项目的

被视为房地产交易关键节点的“十一”长假已经结束。据一些机构统计,在第一手房市,广州和深圳的网上签名交易额并不高。其中,617套网上签名是在为期7天的广州二手房假期中签署的,与去年相差不大。然而,总的来说,热门城市的营业额仍在逐年上升。

然而,一些分析师指出,这并不意味着寒冷市场形势的结束。在监管政策、融资环境和抵押贷款改革的背景下,后续的房地产市场可能仍然保持相对稳定。

受多种因素影响,上半年住房企业债务状况较2018年底有所上升。这可能是加大市场推广力度的深层原因之一。随之而来的金融压力可能会推动住宅企业进一步加快创新,推出优惠营销活动。

市场扫描

广东:热发散

网易房地产数据中心(Netease Real Estate Data Center)监测阳光家庭财富的网标统计显示,今年“11月”假期期间,广州售出617套一手房,成交面积为62,183平方米,较2018年同期的656套和67,217平方米分别下降了约5.95%和7.49%。虽然有下降的趋势,但去年的营业额与去年的相差不大,而且趋势保持相对平稳。

事实上,保持相对平稳的趋势与房地产公司促销速度的变化有关。早在9月甚至8月的“11月”,许多开发商已经开始“抢购”新产品和促销活动。广州科尔瑞的统计数据显示,黄金周交易大幅下降的原因之一是,所有项目都集中在假期开始前获得预售证书上。在“十一”黄金周前一周(9月23日至9月29日),广州供应了5,341套第一手住宅,但接下来一周只供应了971套。

在城市地区中,增城售出的252套住房成交量最大,其余不超过100套。在今年表现良好的城区中,番禺和南沙分别只卖出了71套和41套,中心城区的荔湾和天河分别卖出了47套和86套,越秀在长假期间没有网上签约记录。

作为一线城市,深圳的一手住房成交量同比大幅上升。克里的统计数据显示,在“11”假期期间,深圳售出了40,289平方米的一手公寓,同比增长约80%,延续了此前的销售热潮。据深圳凯尔瑞的统计,在“十一”长假期间,将有四个地方项目开工。其中,最大的恒大城增加了310套住宅单元和各种降价促销政策。因此,它只需要稳定地发布。

同样,在广东省,其他城市也表现出不同的表现。据凯尔瑞统计,佛山、肇庆、汕头、东莞、江门“十一”假期营业额同比均有不同程度的下降,肇庆降幅相对较大,营业额为25700平方米,同比下降60%。佛山长假期间,营业额为88,677平方米,比去年下降了约47%。然而,茂名、韶关、惠州等地的营业额同比稳步增长,位于粤西的茂名营业额达到43615平方米,同比增长56%,惠州也同比略有增长4%。

全国范围:数据水平高于去年同期

作为“金九银十”的上半年,9月份一手住房市场的成交量并不令人满意。这也让业界期待“十月”和“十一月”假期的开始。Kerri测试显示,从全国范围来看,全国30个城市销售新增商品房167万平方米,同比小幅增长3%。

在一线城市中,北京和深圳同比增长,而广州和上海同比下降,变化大致相互抵消,一线城市的营业额达到124,700平方米,同比增长9%。其中,由于非竞争性住房项目集中在市场上,北京只需要稳步放开。黄金周期间,完成了21300平方米的交易,同比增长11%。然而,在上海长假期间,二手房成交量全面回落,成交量为931平方米,同比下降83%。

统计数据中列出的10个二线城市的二手房成交量总体上有所上升或下降。七个城市的交易量同比增长,青岛、杭州和济南表现突出,同比增长超过100%。青岛的同比增幅甚至达到261%,交易面积达13.59万平方米。然而,与上述高增长率城市相比,苏州的营业额在长假期间略有增长。分析表明,增长率低的主要原因是前期的集中控制、购房者观望情绪的增加,新楼盘的销售主要是由洋房、别墅等中高端产品组成。

武汉、重庆和福州这三个二线城市的营业额同比下降,武汉同比下降32%,但仍在营业额为296,100平方米的10个二线城市中排名第一。克里研究中心认为,这主要是由于早期购买力严重透支和市场的逐步调整。

在统计数据中列出的16个三线城市和四线城市中,交易量波动大于去年同期,各城市的市场差异显著。扬州从去年的1993平方米跃升至今年的17400平方米,同比增长77.4%。温州长假期间,售出96600平方米,同比增长334%。事实上,受基数较低的影响,温州、扬州、莱芜、武夷山等城市的交易量都有大幅增长,同比翻了一番。以武夷山为例,其营业额今年同比增长448%,但只有2445平方米。按照90平方米三间房的分配,营业额不到30套。

未来展望

债务风险还是加速企业推货

今年下半年以来,住房企业的推广力度明显加大。早在8月份,大型住宅企业就已经开始在全国范围内联合开展房地产折扣促销活动。“金九银十”期间的优惠住房供应、低首付、交易和送礼等促销活动也相继出现。一些观点指出,住宅企业的提升在于年终冲刺表现,同时还有加快销售收款和缓解债务压力的动力。

诸葛芳发布的最新报告显示,今年上半年,80家国内上市住房企业的生息负债总额达到6.6万亿元,比2018年底增长10.45%。有20家房地产公司的生息负债超过1000亿元。其中恒大、碧桂园、荣创都在3000亿元以上。保利、绿地、万科、中铁建设和中海地产都在2000-3000亿元之间。

负债最重的是融资能力强的大型住房企业。然而,泰和、郑融、阳光城等企业已经采取积极措施降低杠杆和债务。在严重的债务压力下,泰和主动出售资产并提取现金。计息债务规模较2018年底下降19.73%,但仍有1104亿元左右的规模。

与大型企业相比,中小住宅企业面临着更加严峻的财务压力。诸葛的住房搜索报告指出,今年大约有360家住房企业关闭。破产的原因主要包括无力偿还到期债务和严重的破产。下半年融资环境更加严峻。在行业增长放缓的背景下,住宅企业应加快产品推向市场,提高营业额,加快还款速度。

开发商的运行能力不能继续提高热度

克里研究中心认为,尽管“11”长假的数据水平总体良好,但市场漠不关心的迹象并没有从根本上逆转。一方面,“不投机炒房”、“稳定房价”、“稳定预期”的政策基调依然不变,住房相关信贷依然相对紧张,随着10月份新的抵押贷款利率机制的实施,市场观望情绪依然强劲。另一方面,住房企业在降价和“跑量”方面的冲刺表现也在一定程度上造成了市场短期“复苏”的假象,市场的稳定将成为未来的一个高概率事件。

就具体城市而言,一线城市的营业额未来将略有调整,总成交量仍有望高于2018年。二线城市总体保持稳定,中西部地区近期和改善的需求仍需进一步释放。重庆、武汉、郑州、成都、昆明、兰州等去城市化周期短、供需强劲的城市,第四季度的营业额预计将大幅上升。大量三线和四线城市的营业额将稳步下降,城市的业绩将出现分化。一线和热点二线城市周围的一些三线和四线城市将长期保持成交量热。

在供应方面,考虑到去年第四季度和今年年初土地交易集中在一线城市,供应将在第四季度开始形成,住房企业肯定会在全年业绩冲刺的关键时期增强推货意愿。另一方面,在三、四线市场需求疲软、成交量大幅下降的背景下,二线城市已经成为住宅企业提高销售业绩的必由之路。第四季度总供应量有所增加。

与此同时,由于“黄金九月”交易不景气,许多城市的库存消化周期延长了。广州和深圳的消化周期约为12个月,与上月相比变化不大。然而,北京和厦门的消化周期超过18个月,库存风险需要警惕。重庆和杭州的库存明显较低,消化周期不到6个月。总的来说,超过70%的城市仍然有大约12个月的消化周期,对库存压力很小。

[记者]葛正汉

[作家]葛正汉

[消息来源]南方报业传媒集团南方客户

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